Podatki i pieniądze

Koszty utrzymania mieszkań +101%. Spór o czynsze

Publikacja: 18.10.2026, 06:05 · Aktualizacja: 18.10.2026, 06:05

Koszty utrzymania budynków wzrosły o 101% między 2005 a 2025 rokiem według badania Empirica opisanego 17 października 2026 przez FOCUS. Analizę zamówił związek firm nieruchomościowych BFW.

Co pokazuje badanie

Koszty utrzymania budynków wzrosły o 101% między 2005 a 2025 rokiem, podczas gdy ceny konsumpcyjne zwiększyły się o około 50%. Takie dane z badania Empirica przytoczył FOCUS 17 października 2026. Zleceniodawcą analizy był Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, czyli związek firm nieruchomościowych BFW. Przy czytaniu wniosków trzeba uwzględnić, kto zamówił badanie i jakiej części rynku ono dotyczy.

W tej samej analizie wzrost kosztów budowy i cen gruntów określono na około 142%. Reiner Braun z Empirica argumentuje, że rosnące wydatki mogą ograniczać opłacalność utrzymania, modernizacji i budowania mieszkań. Według niego regulacja czynszów może dodatkowo osłabiać skłonność właścicieli do inwestowania. Jest to stanowisko autora badania, a nie ustalenie, że każdy lokal przynosi stratę.

Co porównują poszczególne liczby

Wskazany wzrost kosztów utrzymania przewyższa wzrost cen konsumpcyjnych o około 51 punktów procentowych (nasze wyliczenie). Nie oznacza to, że Twój czynsz powinien wzrosnąć o taką różnicę. Zestawienie dotyczy zbiorczych kategorii kosztów w długim okresie, a nie rozliczenia konkretnego mieszkania.

FOCUS przytacza też modelową kalkulację, według której nowo budowane mieszkanie musiałoby przynosić około 20 euro za metr kwadratowy, aby inwestycja opłacała się przy przyjętych warunkach. To wynik założeń analitycznych. Nie jest urzędowym cennikiem ani stawką, którą można automatycznie odnieść do starszego lokalu w Twoim mieście.

Spór o hamulec czynszowy

Mietpreisbremse, czyli ograniczenie czynszów przy ponownym wynajmie, ma chronić osoby zawierające nowe umowy w obszarach objętych regulacją. W opisanej debacie autorzy ostrzegają jednak, że przy wysokich kosztach inwestowania ochrona ceny może utrudniać zwiększenie podaży. FOCUS równocześnie przypomina, że istnieją wyjątki dla nowych mieszkań i określonych modernizacji. Proste porównanie starego i nowego budynku nie oddziela wszystkich tych czynników.

Znaczenie mają również cena zakupu nieruchomości, sposób finansowania, dotychczasowy czynsz oraz stan techniczny. Dlatego wniosku o sytuacji konkretnego właściciela nie da się wyprowadzić wyłącznie z procentów w tabeli. Podobnie wzrost kosztów utrzymania nie dowodzi samodzielnie, jaka część niedoboru mieszkań wynika z regulacji.

Osobny tekst FOCUS opisuje dyskusję czytelników wokół tego badania. Pokazuje sprzeczne oceny ochrony najemców i warunków inwestowania. Komentarze są opiniami uczestników, bez statusu reprezentatywnego badania rynku. Nie wykorzystujemy ich do ustalania przeciętnych czynszów ani sytuacji wszystkich wynajmujących.

Jak odnieść to do poszukiwania lokalu

Dla osoby szukającej mieszkania najważniejsza pozostaje oferta w danej okolicy. Odrębne dane przedstawiliśmy w artykule o najnowszym wzroście czynszów ofertowych. Koszt budowy, cena ogłoszenia i opłaty dodatkowe opisują różne rzeczy. Porównywanie ich bez rozdzielenia może sprawić, że pozornie tańsze mieszkanie okaże się droższe w codziennym utrzymaniu.

Co to znaczy dla Ciebie

1. W ofertach oddzielaj czynsz podstawowy od opłat dodatkowych i ogrzewania. Zapisuj te same pozycje dla każdego oglądanego lokalu.
2. Jeżeli właściciel uzasadnia zmianę czynszu wzrostem kosztów, poproś o wyjaśnienie odnoszące się do Twojej umowy. Ogólne badanie nie zastępuje indywidualnej podstawy rozliczenia.
3. Porównuj mieszkania o podobnym stanie, lokalizacji i wyposażeniu. Różnica między nowym budynkiem a starszym lokalem może wynikać z wielu przyczyn.

Tekst przygotowany z pomocą narzędzi AI i sprawdzony przez redakcję.