Rodzina

Nebenkosten: po 12 miesiącach dopłata zwykle przepada

Publikacja: 06.10.2026, 11:24 · Aktualizacja: 06.10.2026, 11:24

Wynajmujący ma 12 miesięcy od końca okresu rozliczeniowego, żeby przekazać Ci rozliczenie kosztów dodatkowych, mówi § 556 BGB. Po tym terminie dopłaty żądać już nie może, chyba że za opóźnienie nie odpowiada. Ty też masz 12 miesięcy na zastrzeżenia.

Koszty dodatkowe (Nebenkosten, w ustawie Betriebskosten) to koszty, które właściciel stale ponosi z powodu własności działki albo zwykłego korzystania z budynku, budynków pomocniczych, urządzeń i działki. Umowa najmu może przewidywać, że ponosisz je Ty, jako ryczałt (Pauschale) albo jako zaliczki (Vorauszahlungen). Zaliczki trzeba co roku rozliczyć w rozliczeniu kosztów (Nebenkostenabrechnung).

Co mówi prawo

Zasady opisuje § 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB). Zaliczki wolno ustalić tylko w odpowiedniej wysokości (angemessen). Rozliczenie jest roczne, a wynajmujący musi przy nim przestrzegać zasady gospodarności (Grundsatz der Wirtschaftlichkeit).

Najważniejszy jest termin. Wynajmujący musi przekazać Ci rozliczenie najpóźniej do końca 12. miesiąca po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Po tym terminie nie może już żądać dopłaty (Nachforderung). Wyjątek: gdy za opóźnienie nie odpowiada. Rozliczeń częściowych robić nie musi. Zwróć uwagę, od kiedy liczy się ten termin: od końca okresu, którego dotyczy rozliczenie, a nie od dnia, w którym wynajmujący je przygotował.

Termin obowiązuje też Ciebie. Zastrzeżenia do rozliczenia (Einwendungen) musisz zgłosić wynajmującemu najpóźniej do końca 12. miesiąca po tym, jak rozliczenie do Ciebie dotarło. Później nie możesz ich już podnieść, chyba że za spóźnienie nie odpowiadasz.

Na Twoje żądanie wynajmujący musi pokazać dokumenty, na których oparł rozliczenie (Belege). Może je udostępnić elektronicznie. Zapis w umowie, który odbiega od tych zasad na niekorzyść najemcy, jest nieważny.

Jakie koszty wolno doliczyć

Listę podaje § 2 rozporządzenia o kosztach eksploatacji (BetrKV, Betriebskostenverordnung). Ma 17 punktów. Najważniejsze z nich:

• podatek od nieruchomości (Grundsteuer) i inne bieżące opłaty publiczne za działkę,
• woda: zużycie, opłaty podstawowe, wynajem i użytkowanie wodomierzy, a także odprowadzanie ścieków,
• centralne ogrzewanie i ciepła woda, łącznie z rozliczaniem zużycia,
• winda,
• sprzątanie ulicy i wywóz śmieci,
• sprzątanie wspólnych części budynku (wejścia, korytarze, schody, piwnica) i zwalczanie szkodników,
• pielęgnacja ogrodu i placu zabaw, oświetlenie zewnętrzne i części wspólnych,
• kominiarz, ubezpieczenie budynku i odpowiedzialności cywilnej,
• dozorca (Hauswart), ale bez prac przy utrzymaniu, naprawach, odnowieniu, remontach malarskich (Schönheitsreparaturen) i zarządzaniu domem,
• urządzenia do prania oraz inne koszty eksploatacji w rozumieniu § 1 BetrKV.

Co to znaczy dla Ciebie

1. Sprawdź daty. Zobacz, jaki okres obejmuje rozliczenie i kiedy do Ciebie dotarło. Przykład: gdy okres rozliczeniowy to rok kalendarzowy, rozliczenie musisz dostać najpóźniej z końcem grudnia następnego roku. Jeśli przyszło później i wynajmujący żąda dopłaty, zapytaj, dlaczego się spóźnił (nasze wyliczenie).
2. Poproś o dokumenty. Masz prawo wglądu w rachunki i faktury, na których oparto rozliczenie. Porównaj pozycje z listą z § 2 BetrKV i z tym, co zapisano w Twojej umowie.
3. Nie czekaj z zastrzeżeniami. Masz na nie 12 miesięcy od otrzymania rozliczenia. Opisz konkretnie, które pozycje kwestionujesz, i zachowaj kopię pisma oraz dowód wysłania.

To poradnik, nie porada prawna. W sporze z wynajmującym warto zapytać w Mieterverein, czyli stowarzyszeniu lokatorów.

Tekst przygotowany z pomocą narzędzi AI i sprawdzony przez redakcję.